Fiches pratiques de copropriété.
Des réponses claires aux questions concrètes de la copropriété : charges, syndic, assemblée générale, travaux. Pour chaque sujet, l'essentiel à retenir, les textes de loi et un modèle de courrier prêt à l'emploi.
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Lecture de contrat
Syndic : que vérifier au contrat ?
Le contrat de syndic se juge sur le coût complet et sur la capacité d'exécution, pas sur le seul forfait annuel. Un syndic moins cher mais réactif uniquement en vacation peut devenir le plus coûteux.
Contrat d’ascenseur : minimal ou tout-risque, que vérifier ?
Le bon niveau de contrat dépend de l'âge et de l'état de l'appareil. Sur un appareil ancien, une seule grosse pièce hors contrat peut annuler plusieurs années d'économie sur le forfait.
Contrat de VMC : ce qui doit figurer (et le piège des conduits)
La VMC ne se juge pas au passage annuel, mais à la preuve que l'air circule correctement : mesures de débit, nettoyage et traitement des anomalies.
Chauffage collectif / chaufferie : que vérifier au contrat ?
La facture finale dépend autant du pilotage et de la clause d'intéressement que du prix du combustible. Un mauvais réglage payé au réel est une charge cachée permanente.
Eau chaude sanitaire collective : que vérifier au contrat ?
En ECS, le bon contrat prouve que la température, le bouclage et l'hygiène sont suivis dans le temps. Sans preuves, la copropriété vole à l'aveugle.
Portes automatiques & portes coupe-feu : que vérifier au contrat ?
Sur les automatismes, les pièces incluses font le coût réel. Sur les coupe-feu, la vraie valeur est le test de fermeture et la levée des réserves.
Argent & charges
Charges & tantièmes : comprendre et corriger la répartition
Vos charges se répartissent selon deux logiques : les charges générales au prorata des tantièmes de chaque lot, les charges spéciales (ascenseur, chauffage…) selon l'utilité que le lot en retire. Si une répartition ne respecte pas le règlement de copropriété ou la loi, elle peut être corrigée — par l'assemblée ou, à défaut, par le juge.
Appels de fonds & budget prévisionnel : ce qui est dû, et quand
Les appels de fonds courants découlent du budget prévisionnel voté en assemblée : chaque copropriétaire verse une provision égale au quart du budget, exigible le premier jour de chaque trimestre (sauf modalités différentes votées). Un appel doit correspondre à une dépense votée — budget prévisionnel ou travaux décidés à part.
Impayés : relances, mise en demeure et frais (qui paie quoi)
Les frais de recouvrement ne sont mis à la charge du copropriétaire en retard qu'à compter de la mise en demeure : les relances envoyées avant restent à la charge de la copropriété. Après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.
Le syndic & son contrat
Honoraires du syndic : forfait ou prestation « en plus » ?
Depuis le décret du 26 mars 2015, la gestion courante du syndic est rémunérée par un forfait unique, et seules les prestations figurant sur une liste limitative peuvent être facturées en plus. Si une tâche relève de la gestion courante déjà couverte par le forfait, elle ne peut pas être refacturée à part : c'est le premier point à clarifier sur une facture qui surprend.
Contrat de syndic : durée, compte séparé, conformité au contrat-type
Le contrat de syndic doit suivre le contrat type réglementaire (décret du 26 mars 2015). Trois points structurants : sa durée ne peut excéder trois ans, un compte bancaire séparé au nom du syndicat est obligatoire pour toutes les copropriétés (la dispense des petites copropriétés a été supprimée en 2019), et la rémunération de gestion courante doit être un forfait.
Honoraires du syndic sur les travaux : comment ils se calculent
Les honoraires du syndic pour des travaux votés par l'assemblée doivent être exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif, et votés à la même assemblée que les travaux, avec la même majorité. Ils s'ajoutent au forfait : ils ne peuvent pas couvrir une mission déjà comprise dans la gestion courante.
Changer de syndic : mise en concurrence et transmission des archives
Avant la désignation d'un syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs contrats (sauf dispense votée par l'assemblée). À la fin du mandat, l'ancien syndic doit remettre au nouveau la trésorerie, les fonds et l'ensemble des archives de la copropriété dans des délais encadrés — la transition ne peut pas être bloquée.
Documents & contrôle
Accès aux documents de la copropriété : factures, contrats et pièces comptables
Avant l'assemblée qui approuve les comptes, tout copropriétaire peut consulter les pièces justificatives des charges. Le conseil syndical, lui, peut prendre connaissance et copie de toute pièce de gestion à tout moment. Si le syndic tarde à transmettre les documents réclamés par le conseil syndical au-delà d'un mois, une pénalité de 15 € par jour de retard s'applique.
Conseil syndical : son rôle et ses pouvoirs de contrôle
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis sur les questions qui le concernent, peut consulter toute pièce de gestion, et peut recevoir une délégation de pouvoirs de l'assemblée pour certaines décisions. Ses pouvoirs sont fixés par la loi : ils ne peuvent pas être restreints par le contrat de syndic.
Assemblée générale
Convocation & tenue de l'AG : délais et documents obligatoires
La convocation à l'assemblée générale doit être notifiée au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence (ou délai plus long prévu au règlement). C'est une règle d'ordre public : une AG convoquée hors délai, sans urgence, est annulable. Les documents nécessaires à chaque décision doivent être joints à la convocation.
Voter en AG : majorités, pouvoirs et vote par correspondance
Chaque décision relève d'une majorité précise : article 24 (voix exprimées des présents et représentés) pour la gestion courante et le budget, article 25 (majorité de tous les copropriétaires) pour d'autres décisions, avec une « passerelle » (article 25-1) permettant un second vote immédiat. Un mandataire ne peut porter plus de trois pouvoirs, sauf si le total des voix qu'il détient n'excède pas 10 % de la copropriété.
Travaux & immeuble
Marchés de travaux : la mise en concurrence
Au-delà d'un montant fixé par l'assemblée générale, les marchés de travaux et les contrats doivent faire l'objet d'une mise en concurrence (plusieurs devis). C'est le conseil syndical qui est consulté sur ce seuil et qui peut comparer les offres. La mise en concurrence protège la copropriété autant qu'elle protège le syndic des soupçons.
Travaux urgents : ce que le syndic peut décider seul
Le syndic peut, de sa propre initiative, faire exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans attendre une assemblée. Il doit alors en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une AG pour faire ratifier la décision et, si besoin, voter les financements. L'urgence se justifie : elle ne peut pas servir à contourner le vote pour des travaux ordinaires.
Vie du lot & risques
Vendre son lot : état daté et frais de mutation (plafond 380 €)
Lors de la vente d'un lot, le syndic établit un « état daté » qui récapitule la situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété. Depuis le 1ᵉʳ juin 2020, son coût est plafonné à 380 € TTC, quel que soit le nombre de lots vendus. Au-delà de ce montant, la facturation est à clarifier.
Assurance de la copropriété : auditer la multirisque immeuble et la protection juridique
La copropriété porte deux assurances collectives, souscrites par le syndicat et payées par les charges : la multirisque immeuble (MRI), qui protège le bâti et couvre la responsabilité civile obligatoire du syndicat (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1), et la protection juridique (PJ), facultative, qui prend en charge les frais des litiges de la copropriété. Seule la responsabilité civile est imposée par la loi ; les autres garanties se choisissent. Auditer, c'est vérifier que la valeur assurée et les garanties correspondent à votre immeuble, séparer ce qui relève de l'immeuble de ce qui relève de chaque lot, et retirer les options en double ou sans objet.
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