Impayés : relances, mise en demeure et frais (qui paie quoi)

⏱️ 5 min Mis à jour juin 2026

Réponse courte

Les frais de recouvrement ne sont mis à la charge du copropriétaire en retard qu'à compter de la mise en demeure : les relances envoyées avant restent à la charge de la copropriété. Après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Le problème en clair

Deux excès opposés inquiètent : un copropriétaire de bonne foi à qui on facture des « frais de relance » dès le premier rappel, et à l'inverse une copropriété qui laisse filer un impayé qui pèsera sur les autres. La loi trace une ligne nette autour de la mise en demeure.

Ce que dit le cadre légal

Sont imputables au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés pour le recouvrement — frais de mise en demeure, et suivants — à compter de la mise en demeure (art. 10-1). Les relances antérieures à la mise en demeure ne sont pas des « frais nécessaires » : elles restent à la charge du syndicat. En cas de non-paiement d'une provision et après mise en demeure infructueuse de plus de 30 jours, les autres provisions de l'exercice deviennent immédiatement exigibles (art. 19-2).

Loi 1965, art. 10-1 (frais imputables au défaillant) Loi 1965, art. 19-2 (déchéance du terme)

Comment en parler avec votre syndic

Vérifiez si les frais facturés sont postérieurs à une vraie mise en demeure (lettre recommandée).
Demandez le détail des frais et la date de la mise en demeure si un « frais de relance » apparaît tôt.
Pour la copropriété : engagez la mise en demeure sans tarder, c'est elle qui débloque l'imputation des frais.

Modèle de courrier

Objet : justification des frais de recouvrement portés à mon compte

Madame, Monsieur,
Mon décompte fait apparaître des frais de recouvrement de … €. Pourriez-vous me transmettre la copie de la mise en demeure correspondante et sa date ? Je vous rappelle que seuls les frais exposés à compter de la mise en demeure sont imputables au copropriétaire concerné (art. 10-1).
Avec mes remerciements.

Checklist de vérification

Mise en demeure (recommandé) bien antérieure aux frais imputés
Détail des frais demandé
Relances « simples » non facturées au copropriétaire
Délai de 30 jours respecté avant exigibilité du solde

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