Assurance de la copropriété : auditer la multirisque immeuble et la protection juridique
La copropriété porte deux assurances collectives, souscrites par le syndicat et payées par les charges : la multirisque immeuble (MRI), qui protège le bâti et couvre la responsabilité civile obligatoire du syndicat (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1), et la protection juridique (PJ), facultative, qui prend en charge les frais des litiges de la copropriété. Seule la responsabilité civile est imposée par la loi ; les autres garanties se choisissent. Auditer, c'est vérifier que la valeur assurée et les garanties correspondent à votre immeuble, séparer ce qui relève de l'immeuble de ce qui relève de chaque lot, et retirer les options en double ou sans objet.
Le problème en clair
Ce que dit le cadre légal
Ce que dit le cadre légal
La copropriété porte deux assurances collectives : une seule est obligatoire.
1. La responsabilité civile est obligatoire. Le syndicat des copropriétaires, comme chaque copropriétaire (occupant ou non occupant), doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1). C'est le socle légal, introduit par la loi ALUR.
2. La multirisque immeuble (MRI) va au-delà de ce socle. Elle n'est pas imposée par la loi, mais elle est quasi universelle : elle couvre le bâti et les parties communes (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, tempête), en plus de la responsabilité civile du syndicat. Elle est souscrite par le syndicat, votée en assemblée générale et payée par les charges.
3. La protection juridique (PJ) est facultative. Elle prend en charge, dans les limites du contrat, les frais de conseil et de procédure liés aux litiges de la copropriété. Elle est parfois incluse dans la MRI, parfois souscrite à part.
4. Gare à la sous-assurance. Si la valeur assurée est inférieure à la valeur réelle du bien au jour du sinistre, l'assuré supporte une part proportionnelle du dommage : c'est la règle proportionnelle de capitaux (Code des assurances, art. L121-5). Une valeur assurée juste est donc la première des protections.
5. Votre rôle de contrôle. Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, y compris les contrats (loi du 10 juillet 1965, art. 21). L'assurance entre pleinement dans ce contrôle.
Comment en parler avec votre syndic
- Rassemblez les documents. La police de la multirisque immeuble (conditions générales et particulières), le dernier avis d'échéance, et le contrat de protection juridique s'il est distinct. Commencez par les conditions particulières : elles disent ce que vous avez réellement souscrit, garanties et montants en face.
- Vérifiez la valeur assurée. La somme garantie doit refléter la valeur de reconstruction de l'immeuble (surface, standing, équipements). Sous-assurée, votre indemnité sera réduite proportionnellement en cas de sinistre (art. L121-5). Sur-assurée, vous versez une prime pour une valeur que vous ne récupérerez jamais. La bonne valeur est le premier réglage à contrôler.
- Passez les garanties en revue, ligne par ligne. Incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, tempête, responsabilité civile du syndicat, bris de glace, puis les options : ascenseur, chaufferie collective, panneaux solaires, dommages électriques. En face de chaque option, cochez un équipement ou un risque réel de l'immeuble. Une option sans objet est une ligne à retirer.
- Séparez l'immeuble du lot. La multirisque immeuble et la protection juridique couvrent l'immeuble et les parties communes. Chaque copropriétaire, lui, assure son lot avec sa propre multirisque habitation, qui couvre aussi sa responsabilité civile d'occupant. Un bailleur peut y ajouter une garantie loyers impayés (GLI) : c'est une assurance individuelle, propre au lot loué. Une GLI n'a donc pas sa place dans le contrat de l'immeuble, a fortiori dans une copropriété majoritairement occupée par ses propriétaires. Traquez ces confusions : ce sont des risques individuels payés collectivement.
- Relevez les franchises et les délais de carence. La franchise est la part qui reste à la charge de la copropriété à chaque sinistre. Le délai de carence est la période, après la souscription, pendant laquelle une garantie ne joue pas encore. Ni l'une ni l'autre n'apparaît dans le prix affiché, et toutes deux changent la couverture réelle : notez-les, garantie par garantie.
- Comparez à garanties égales, avant l'échéance. Pour une mise en concurrence utile, demandez deux ou trois devis sur le même périmètre : même valeur assurée, mêmes garanties, mêmes franchises. Comparer un prix sans comparer les garanties n'a aucun sens. Surveillez la reconduction tacite et respectez le préavis de résiliation.
- Présentez au syndic, puis à l'assemblée. Le choix de l'assurance se décide en assemblée générale. Échangez avec le syndic en amont : c'est lui qui porte le contrat et connaît l'historique des sinistres. Préparez une synthèse claire, à garanties égales, et menez la démarche ensemble, sur des faits.
- Maco peut lire votre police et votre avis d'échéance, repérer les options sans équipement correspondant et les doublons avec l'assurance des lots, et garder la mémoire de vos garanties d'une année sur l'autre.
Modèle de courrier
Objet : demande de communication du contrat d'assurance de la copropriété Madame, Monsieur, En qualité de membre du conseil syndical de la copropriété [nom et adresse], je souhaite examiner le contrat d'assurance de l'immeuble en vue de la prochaine assemblée. Je vous remercie de bien vouloir me communiquer, au format numérique (par courriel ou en téléchargement) : - les conditions générales et particulières de la multirisque immeuble ; - le détail des garanties, des franchises et des éventuels délais de carence ; - la valeur assurée (valeur de reconstruction) retenue ; - le contrat de protection juridique, s'il est distinct ; - le dernier avis d'échéance et l'historique des sinistres des trois derniers exercices. Je vous remercie par avance de votre concours et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Nom, prénom] Membre du conseil syndical [Date]
Checklist de vérification
- Police de la multirisque immeuble récupérée (conditions générales et particulières)
- Protection juridique identifiée (incluse dans la MRI ou contrat distinct)
- Responsabilité civile obligatoire du syndicat confirmée (art. 9-1)
- Valeur assurée cohérente avec la valeur de reconstruction (ni sous-assurance ni sur-assurance)
- Chaque garantie et option rapprochée d'un équipement ou d'un risque réel
- Options sans objet repérées pour retrait
- Doublons avec l'assurance des lots (habitation, GLI) identifiés
- Distinction immeuble (MRI et PJ) et lot (habitation, GLI) clairement faite
- Franchises relevées, garantie par garantie
- Délais de carence relevés
- Devis comparatifs à garanties égales demandés avant l'échéance
- Préavis de résiliation et reconduction tacite notés
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